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COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS: como avaliar os documentos do imóvel e do vendedor




O momento da compra de um imóvel passa, para além da realização e das emoções envolvidas, pela necessária análise de documentos e informações que dão maior segurança para a compra e venda que se está fazendo.


Deve-se ter a atenção com as informações constantes na matrícula do imóvel, em especial de quem são os proprietários. Bem como, se não existe alguma anotação informando que o bem garante alguma dívida.


A questão de se ter claro e devidamente registrado quem são os reais proprietários do bem é de crucial importância, pois, apenas da questão da pessoa do proprietário já podem surgir ao menos três situações que merecem tratamento jurídico diferenciado: vendedor menor de 18 anos, proprietários divorciados e bem advindo de herança.


1) vendedor menor de 18 anos


O primeiro caso, vendedor menor de 18 anos, diz respeito a capacidade dessa pessoa para “realizar os atos da vida civil”. Segundo o Código Civil (CC) (Lei 10.406/2002) os menores de 16 anos são os absolutamente incapazes (art. 3º do CC). Ou seja, não podem exercer os atos da vida civil, como a venda de um imóvel, sob pena de nulidade do negócio.


Já os maiores de dezesseis anos e menores de dezoito anos são relativamente incapazes (art. 4º CC), ou seja, podem praticar alguns atos (podem ser emancipados, por exemplo), mas ainda não podem ser devidamente responsabilizados, podendo a compra e venda, por exemplo, ser anulada.


Mas, como solucionar essas dificuldades dos menores de 18 anos? É necessário que o maior responsável por ele/ela assine a compra e venda. O menor de 16 anos precisa ser representado, portanto, o adulto que é seu responsável, ou que tem a sua guarda, assinará a compra e venda. No caso dos relativamente incapazes (16-18 anos), eles precisam ser assistidos nas assinaturas pelo seu adulto responsável. Ou seja, até assinam, mas precisam do responsável assinando junto.


2) proprietários divorciados e bem advindo de herança.


No caso do divórcio e da herança é muito importante dar atenção à partilha (divisão) dos bens após a decretação do divórcio ou a realização do inventário. Isso porque quando o casal se divorcia e o imóvel pertencia aos dois (importante atentar para regime de bens) ele será dividido entre o casal, dependendo de como será feita essa partilha. O importante é observar na matrícula a existência do registro do casamento, do divórcio e, em seguida, da partilha do bem.


Semelhante na situação é o inventário e partilha decorrentes de herança. Precisa observar a existência do registro de quem era o proprietário, sua morte, seu inventário e na sequência a divisão dos bens entre os herdeiros ou viúvo/a.


Sem o registro de todo esse histórico o momento da compra e venda pode ser atrapalhado, pois é necessário constar todo o ocorrido para que o cartório que vai fazer a escritura de compra e venda, bem como o registro de imóvel respectivo liberem a compra e venda e o registro dos novos proprietários na matrícula do bem.


Outras duas situações merecem destaque: dívidas do imóvel e dívidas do proprietário.



No primeiro caso, verifica-se as dívidas do imóvel na sua matrícula. É um exemplo as dívidas decorrentes de alienação fiduciária ou hipoteca sobre o financiamento que o proprietário anterior obteve em um banco para comprar o respectivo imóvel. A dívida pode ser paga com o próprio bem dado em garantia. Outro exemplo é a dívida de IPTU. O imóvel também pode “responder” por essa dívida. Por isso, crucial que se obtenha a certidão negativa de IPTU do imóvel.


Sobre dívidas do proprietário.


Essa é a situação mais comum. Essas dívidas podem aparecer já na matrícula do imóvel à venda, como uma anotação de uma penhora para quitação de uma dívida em um processo.

Contudo, é por meio das certidões do proprietário que se terá certeza se ele/ela está respondendo por alguma dívida, em especial judicial. Ou seja, sendo cobrado da dívida por meio de um processo judicial.

A questão é que quando a dívida já está sendo “executada” (processo de execução ou cumprimento de sentença) o devedor não pode alienar seus bens (vender, por exemplo) sem que o crédito seja satisfeito. Essa é a regra geral.

Portanto, se aparecer processo judicial nas certidões do vendedor ligue um alerta! Mas, não deixe de consultar todas as informações. Afinal, é possível que o processo não seja uma execução/cumprimento de sentença, ou então só falta o arquivamento da ação. Ou, ainda, você, comprador, entrar no processo, com conhecimento do vendedor, para informar que está comprando o imóvel e que com o dinheiro da venda se pagará o débito existente contra o vendedor do bem.


Vejam que todas as situações acima descritas possuem uma alternativa, uma solução.


Pode ser até que a venda trave e não dê certo o negócio. No entanto, existem possibilidades de se alinhar todas as questões para que tudo flua e seja finalizado trazendo segurança para todos.

Por isso, o acompanhamento de situações como as acima descrita podem muito bem ser acompanhadas por uma assessoria jurídica que apresente as avaliações de risco e os caminhos para solucionar eventuais dificuldades e/ou problemas que aparecem durante as negociações e o momento da venda.

Aqui no Knopik & Bertoncini Sociedade de Advogados trabalhamos com essas situações procurando indicar o caminho mais seguro e a solução mais certeira para essas situações.


Não deixe de celebrar um bom negócio pelo fato de surgirem alguma das situações acima. Exija as certidões e a matrícula do imóvel, e as certidões dos proprietários sempre atualizadas. E, esteja na companhia de uma assessoria jurídica especialista nessas avaliações e questões.



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