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Cuidados na Locação residencial: o contrato da Dora Figueiredo


No início do mês de setembro de 2023 surgiu uma nova notícia “bombástica” sobre uma determinada influencer.

Dora, a influencer, fez uma sequência de vídeos lamentando uma situação que enfrenta com o imóvel que loca. Dentre os vários pontos por ela levantados, chamou a atenção o fato dela ter dito que após reformar o apartamento o proprietário veio a cobrar valor maior da locação, em razão da valorização do bem com as reformas.

Após vários materiais técnicos, comentários, lives, vídeos etc, vários fatores e lados dos fatos foram surgindo, o que viabilizou a análise abaixo.

Dora efetuou a reforma do apartamento que loca. Inclusive, diz que tinha o interesse em adquirir o imóvel para si. As alterações que fez foram para atender, ao que tudo indica, seu gosto pessoal. Não foram feitas reformas que eram necessárias ou úteis. Apenas, benfeitorias voluptuárias.

Sobre este último tipo de benfeitoria, a Lei de Locações (ou do Inquilinato), nº 8.245/1991, no art. 36, indica que não serão indenizáveis, ou seja, correm às custas do locatário. O mesmo artigo possibilita que a benfeitoria seja “levantada” (pode ser levada pelo locatário na saída), desde que não afete a estrutura e a substância do imóvel. Ou seja, se não der para carregar, deve permanecer no imóvel.

Com isso, surge a importância das partes sempre deixarem combinado e registrar o acordo quando forem ser feitas benfeitorias.

No que diz respeito à alteração do valor da locação após as reformas e eventual valorização do imóvel, deve ser observada a vigência do contrato. Se explica.

Se o prazo da locação já estiver encerrado, o proprietário, em tendo ocorrido valorização do imóvel com a obra, pode, sim, pedir outro valor maior pela locação do bem.

No caso do contrato ainda estar vigente muda o cenário. A ideia é que a relação contratual seja sempre previsível e transparente. Portanto, proceder com o aumento da locação durante a vigência do contrato, em decorrência de valorização do imóvel por benfeitorias (ainda que) voluptuárias, parecem quebrar com essa ideia de transparência e previsibilidade.

Importante destacar que o entendimento jurisprudencial é no sentido da possibilidade de aumento da locação quando de benfeitorias que elevam o valor de mercado do imóvel, em algumas situações específicas (EResp nº 1.411.420/STJ). Mas, também existem inúmeros julgados no sentido de que não caberia, considerando-se a boa-fé e a previsibilidade da obrigação.

Portanto, no caso da Dora, é necessário avaliar quando essa cobrança do valor mais alto da locação ocorreu. Melhor, se ocorreu dentro do prazo da locação ou fora.

De qualquer maneira, o que se pode tirar de todos esses fatos é que o combinado, o registro da expressão da vontade das partes do contrato é que garantem como a relação vai se dar.

Se houvesse uma previsão contratual impedindo o aumento de locação pela obra que a Dora anunciou que faria, a situação seria hoje, possivelmente, diferente.

Então, se o desejo é comprar o imóvel da locação para si, fazer grandes obras etc, importante sempre informar o proprietário dos interesses, para que este tenha ciência e dê anuência ao que se quer fazer. Lembrar que na locação o locatário tem posse, mas a propriedade continua sendo do Locador/Proprietário. Que, ao final, é quem pode dizer sobre a destinação e o fim que deseja para o seu bem.

Marcelo Reviglio Bertoncini é Mestre em Direito pela PUC-PR, especialista em Direito Tributário pelo IBET. É advogado sócio do Knopik & Bertoncini Sociedade de Advogados, atuante nas áreas de direito tributário, imobiliário,

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